Indeplaatsstelling of contractovername bedrijfsruimte bij verkoop onderneming
U bent ondernemer en huurt één of meerdere bedrijfspanden. U bent voornemens uw bedrijf te verkopen en hebt een koper gevonden die ook de huurovereenkomst(en) zou willen overnemen.
Indeplaatsstelling artikel 7:307 BW
Een nieuwe huurder (de koper) kan uitsluitend contractspartij worden bij een bestaande huurovereenkomst, als de verhuurder hiermee akkoord gaat. Een belangrijke bepaling die hierop een uitzondering vormt is de indeplaatsstelling zoals geregeld in artikel 7:307 BW. Door een beroep te doen op indeplaatsstelling kan de huurder de koper alsnog de nieuwe huurder laten worden bij de huurovereenkomst zonder het expliciete akkoord van de verhuurder. Bij indeplaatsstelling kan aan de rechter worden gevraagd om de toestemming te verlenen in plaats van de verhuurder. Kortom, door middel van indeplaatsstelling kan een huurder dus een andere partij in zijn plaats stellen, zonder dat hiervoor toestemming van de verhuurder nodig is.
Wat zijn de voorwaarden voor indeplaatsstelling?
De voorwaarden voor indeplaatsstelling luiden als volgt:
- de huurder huurt met diens onderneming een bedrijfspand en wil deze onderneming overdragen aan een koper;
- de huurder heeft een zwaarwichtig belang bij de overdracht van de onderneming;
- de voorgestelde huurder (de koper) dient voldoende waarborgen te bieden voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
Toelichting voorwaarden
Ad 1: Overdracht van het gehuurde bedrijf
Wanneer geen sprake is van een overdracht van een onderneming, maar slechts de vervanging van een huurder door een nieuwe huurder dan is indeplaatsstelling niet mogelijk. De regeling is niet bedoeld om de gunstige voorwaarden bedongen door de eerste huurder zonder goedkeuring van de verhuurder over te laten gaan op een nieuwe huurder.
De koper dient ook als nieuwe huurder dezelfde onderneming te gaan exploiteren in het gehuurde bedrijfspand. Het is dus niet toegestaan om de huurovereenkomst voort te zetten met een ondernemingsactiviteit uit een geheel andere branche.
Ad 2 en 3: Het zwaarwichtige belang, voldoende waarborgen en de belangenafweging
Wanneer een verzoek tot indeplaatsstelling wordt ingediend, dient de rechter als eerste na te gaan of de huidige huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van de onderneming. Volgens de rechtspraak is een zwaarwichtig belang van de huurder al snel aanwezig als het gaat om een verkoop en overdracht van een onderneming. Een dergelijk belang zal vanzelfsprekend goed onderbouwd dienen te worden en met alle omstandigheden van het geval zal rekening gehouden worden.
Vervolgens beoordeelt de rechter of de nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt voor een correcte nakoming van de huurovereenkomst. De nieuwe huurder moet is staat zijn de huurpenningen te voldoen en het gehuurde gaan gebruiken voor de exploitatie van de gekochte onderneming. Indien de verhuurder geen verweer voert op dit punt dan neemt de rechter aan dat de nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt.
Als laatste zal de rechter de belangen van de huurder en verhuurder moeten afwegen met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. In beginsel worden alleen de belangen van de huurder en verhuurder tegen elkaar afgewogen. De wet sluit echter niet uit dat ook de belangen van de nieuwe huurder (de koper) een rol mogen spelen bij de belangenafweging.
Toewijzing indeplaatsstelling
Indien de vordering van de huurder wordt toegewezen, dan verkrijgt de huurder met de uitspraak van de rechter een machtiging om de koper als nieuwe huurder in zijn plaats te doen stellen bij de huurovereenkomst. De indeplaatsstelling is nog niet gerealiseerd op het moment van toewijzing van de daartoe strekkende vordering; dan is slechts een machtiging verkregen om de indeplaatsstelling uit te voeren. De huurder dient vervolgens de verhuurder bij voorkeur schriftelijk te informeren dat de koper als nieuwe huurder in zijn plaats treed. Dan pas is de indeplaatsstelling gerealiseerd. Op dat moment verliest de huurder zijn positie als contractspartij en wordt de koper als nieuwe huurder contractspartij in diens plaats in de bestaande huurovereenkomst.
Advocaat indeplaatsstelling of contractovername bedrijfsruimte
Mocht u nog vragen hebben over de indeplaatsstelling of mocht u hulp nodig hebben bij een verzoek aan de rechter voor indeplaatsstelling, neem dan gerust contact met ons op!
