Prijsverhoging van bouwmaterialen, wie draait voor de kosten op?

Categorie: Vastgoedrecht

De afgelopen jaren zijn de prijzen van grondstoffen en bouwmaterialen tot een hoog niveau gestegen. Deze stijgingen waren het gevolg van verschillende onvoorzienbare factoren, waaronder de coronapandemie en de handelsconflicten met Rusland. Doordat de prijzen in een relatief korte periode enorm kunnen stijgen, worden aannemers regelmatig geconfronteerd met extra bouwkosten waar voorafgaand aan het project geen rekening mee is gehouden. Hierdoor komt de vraag op: wie draait op voor de kosten? De aannemer of de opdrachtgever? Het antwoord op deze vraag kan niet in alle gevallen hetzelfde luiden en dient daardoor naar de omstandigheden van het concrete geval te worden gegeven. Hierbij kunnen twee situaties worden onderscheiden, namelijk de situatie waarin niets contractueel is vastgelegd over een prijsstijging en de situatie waarin dit wel contractueel is vastgelegd.

 

De prijsverhoging is contractueel vastgelegd

In Nederland staat het iedereen in beginsel vrij om met elkaar te contracteren en om bindende afspraken te maken. Een aannemer kan dus met diens opdrachtgever afspreken dat de prijsstijging voor rekening voor de aannemer komt. Wat wordt afgesproken is in beginsel leidend. Het kan ook voorkomen dat in het contract geen expliciete afspraken zijn gemaakt over de gevolgen van prijsstijgingen, maar dat wel de Uniforme administratieve voorwaarden (‘UAV’) op de overeenkomst van toepassing zijn verklaard.

 

De kostenverhogende omstandigheden volgens paragraaf 47 UAV 2012

De UAV worden vaak gebruikt als algemene voorwaarden bij een aannemingsovereenkomst. In dat geval gelden een aantal bepalingen die betrekking hebben op prijsstijgingen, waaronder par. 47 UAV. Volgens dit artikel worden onder kostenverhogende omstandigheden verstaan: omstandigheden die van dien aard zijn dat bij het tot stand komen van de overeenkomst geen rekening behoefde te worden gehouden met de kans dat zij zich zouden voordoen, die de aannemer niet kunnen worden toegerekend en die de kosten van het werk aanzienlijk verhogen.

Op basis van het voorgaande komen de kosten van de prijsstijging voor rekening van de opdrachtgever en niet voor rekening van de aannemer.

 

Geen contractuele afspraken over prijsverhoging

Mochten partijen in de overeenkomst geen afspraken hebben gemaakt over prijsstijgingen, dan komen de prijsstijgingen in beginsel voor rekening en risico van de aannemer. De hoofdregel is dat de prijs of aanneemsom een vast bedrag is, tenzij dit uitdrukkelijk (contractueel) anders is afgesproken. Twee belangrijke uitzonderingen hierop zijn geregeld in de wetsartikelen 7:753 BW en 6:258 BW.

 

Mag een aannemer de afgesproken som verhogen?

Op basis van artikel 7:753 BW kan de aannemer de rechter verzoeken om de afgesproken koopprijs of aanneemsom te verhogen wegens kostenverhogende omstandigheden die na het sluiten van de overeenkomst zijn ontstaan of  dan pas aan het licht zijn gekomen. Overigens kunnen kostenverhogende omstandigheden die het gevolg zijn van onjuist verschafte informatie door de opdrachtnemer worden doorberekend door de aannemer. Indien een aannemer de onjuistheid van de gegevens had moeten zien voordat hij de aanneemsom overeenkwam, zal de kostenverhoging voor zijn rekening dienen te komen. In het geval dat door de opdrachtgever wordt betwist dat de gegevens onjuist waren of wordt gesteld dat de aannemer de onjuistheid van de gegevens had moeten ontdekken, kan de aannemer zich wenden tot de rechter met een verzoek om de aanneemsom te verhogen.

Een verzoek om de afgesproken aanneemsom te verhogen, wordt door een rechter slechts toegewezen indien aan drie voorwaarden is voldaan.

Kostenverhogende omstandigheden conform artikel 7:753 BW de voorwaarden:

  • In de eerste plaats mag de prijsverhogende omstandigheid niet toe te rekenen zijn aan de aannemer. Bij de beoordeling of aan deze voorwaarde is voldaan, moet gekeken worden naar alle omstandigheden van het geval en naar de aard van de overeenkomst.
  • In de tweede plaats dient er sprake te zijn van kostenverhogende omstandigheden waar de aannemer ten tijde van de contractsluiting geen rekening mee hoefde te houden. De aannemer moet de redelijkerwijs te verwachten risico’s ten tijde van het sluiten van de overeenkomst in diens prijs verdisconteren. Hierbij dient de aannemer rekening te houden met de aard van het werk en de omstandigheden waaronder dit werk moet worden uitgevoerd. Bij de toetsing van deze tweede voorwaarde onderzoekt de rechter in hoeverre de aannemer rekening had moeten houden met het zich voordoen van kostenverhogende omstandigheden.
  • In de derde en laatste plaats dient de aannemer de opdrachtgever zo spoedig mogelijk voor de noodzaak van een prijsverhoging te hebben gewaarschuwd (de waarschuwingsplicht). In het geval dat aan alle voorwaarden is voldaan, dan zal de rechter de overeengekomen aanneemsom geheel of gedeeltelijk aan de kostenverhoging kunnen aanpassen.

De onvoorziene omstandigheden conform artikel 6:258 BW

De rechter kan ook op vordering van de aannemer de gevolgen van een overeenkomst wijzigen dan wel deze overeenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden.

Voorwaarden artikel 6:258 BW

  • De eerste voorwaarde hiervoor is dat het om een omstandigheid moet gaan die zich na het sluiten van de overeenkomst heeft verwezenlijkt of aan het licht is gekomen, terwijl de aannemer bij het sluiten van de overeenkomst daarmee geen rekening heeft hoeven houden.
  • De tweede voorwaarde is dat het moet gaan om onvoorziene omstandigheden van dien aard dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid het ongewijzigd in stand laten van de overeenkomst niet door de opdrachtgever mag worden verwacht. Aan deze voorwaarde wordt niet snel aan voldaan. De hoofdregel luidt immers dat gemaakte afspraken moeten worden nagekomen. Om deze reden zal de rechter slechts in uitzonderlijke gevallen een beroep op onvoorziene omstandigheden honoreren.

 

Prijsstijgingen komen vaak voor de rekening van de aannemer

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat prijsstijgingen meestal voor rekening van de aannemer komen. Dit is slechts anders indien de aannemer expliciet in de overeenkomst opneemt dat de kosten van een prijsverhoging  voor rekening van de opdrachtgever komen. In dat geval kan de prijsstijging wel worden doorberekend. Wanneer niets is bepaald over de vraag wie van de partijen de gevolgen van een prijsstijging dient te dragen, dan wordt het een lastig verhaal om als aannemer de toegenomen kosten aan de opdrachtgever door te berekenen. Er moet afhankelijk van verschillende factoren en de omstandigheden van het geval door de rechter beoordeeld worden of sprake is van een kostenverhogende of onvoorziene omstandigheid. Dat is een drempel waar aannemers moeilijk overheen komen, waardoor het in de praktijk vaak de aannemer is die daarvoor opdraait.

 

Advocaat vastgoed/bouwrecht

Werk je samen met een aannemer die de aannemingssom heeft verhoogd? Of loop je tegen een andere kwestie aan? Mocht je geconfronteerd worden met bouw gerelateerde vraagstukken, neem dan gerust contact met ons op!

 


Terug naar overzicht
Jesse Gonsalves
mr. J. (Jesse) Gonsalvez Advocaat