De niet-zelfbewoningsclausule: een blaffende clausule bijt niet?
De niet-zelfbewoningsclausule wordt vaak in koopovereenkomsten opgenomen. Ook door professionele verkopers. In een dergelijk beding verklaart verkoper dat hij zelf niet in de woning heeft gewoond, waardoor hij niet op de hoogte zou zijn van gebreken die hij wel had gekend als hij de woning wel zelf had bewoond. Hierdoor komen gebreken dus voor rekening en risico van kopers.
Recentelijk is in een zaak van mr. C.A. Gobbens een dergelijk beding onder de juridische loep van de rechtbank Zeeland-West-Brabant gelegd. De rechtbank oordeelde (Rechtbank Zeeland-West-Brabant 22 november 2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:8179) dat in dit geval, waarin het was opgenomen door een professionele verkoper in een transactie met consumentkopers, het beding onredelijk bezwarend is.
Overlast
Kort gezegd, ging de zaak over het volgende. Kopers kochten van een professionele verkoper (‘vastgoed opkoper’) een woning. In de desbetreffende koopovereenkomst stond het volgende: ‘De buren […] hebben meerdere honden die regelmatig blaffen en hinder kunnen veroorzaken.’
Kort nadat kopers hun intrek in de woning hadden genomen, ervaarden zij niet alleen overlast door de honden, maar ook overlast van andere aard. Zo werd er afval in hun tuin gegooid, werden zij uitgescholden en bedreigd door de buren en hadden de buren camera’s en lampen op hun huis gericht. Bovendien was al geruime tijd sprake van stank- en geluidsoverlast voor de hele buurt. Dit bleek uit een aantal bestuurlijke rapportages, waarin zelfs bestuurlijke maatregelen zijn getroffen tegen de buren.
Non-conform door overlast?
Kopers stelden zich primair op het standpunt dat de woning non-conform was in de zin van artikel 7:17 BW en dat de koopovereenkomst op grond hiervan vernietigd diende te worden. Volgens kopers beantwoordde de woning niet aan de overeenkomst, omdat de woning niet de eigenschapen bezat die kopers op grond van de overeenkomst mochten verwachten. De algehele stank- en geluidsoverlast was volgens de rechtbank een verregaande mate van overlast die kopers niet hoefden te verwachten, omdat dit verder gaat dan alleen geluidsoverlast door de honden. De rechtbank is dan ook van oordeel dat deze vorm van overlast zodanig structureel en ernstig is, dat niet op een normale manier van de woning kan worden genoten. De woning is dus non-conform.
De niet-zelfbewoningsclausule
De verkoper verdedigde zich onder meer door te stellen dat door de niet-zelfbewoningsclausule dit gebrek (de overlast) in de risicosfeer van de kopers valt. Omdat verkoper verklaarde dit beding als professionele verkoper vaker op te nemen in koopovereenkomsten, is dit beding aangemerkt als een algemene voorwaarde.
De rechter dient op grond van de Richtlijn oneerlijke bedingen (Richtlijn 93/13/EEG) in overeenkomsten tussen een professional en een consument waar nodig zelfs ambtshalve te toetsen of een beding onredelijk bezwarend is.
De rechtbank benadrukte dat deze beoordeling afhangt van de specifieke omstandigheden van het geval. In dit geval was onder andere van belang dat over dit beding niet afzonderlijk was onderhandeld en dat kopers een marktconforme prijs hadden betaald voor de woning en dus geen voordeel genoten van de risico-verschuiving. Bovendien had verkoper de mogelijkheid om informatie over de woning bij de vorige eigenaren in te winnen, kopers hadden deze mogelijkheid niet. Tevens waren kopers ten tijde van de aankoop niet voorzien van enige juridische bijstand of bijstand van een makelaar.
De rechtbank oordeelt dan ook dat de niet-bewoningsclausule voor kopers onredelijk bezwarend is en vernietigt dit beding. Hierdoor kon de rechtbank de koopovereenkomst ontbinden, waardoor verkoper de woning terug moet nemen en de koopprijs aan kopers moet terugbetalen.
Wanneer bijt de niet-zelfbewoningsclausule wel?
In deze uitspraak bood de rechtbank bescherming aan kopers. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de vraag of een niet-bewoningsclausule onredelijk bezwarend is niet in zijn algemeenheid kan worden beantwoord, maar sterk afhangt van de omstandigheden van het geval. Indien een verkoper voornemens is een dergelijke clausule op te nemen dient hij rekening te houden met de hoedanigheid van de wederpartij. Immers, aan een consument wordt, zeker als het gaat om algemene voorwaarden, veel bescherming geboden.
Advies niet-bewoningsclausule
Ben jij voornemens om een niet-bewoningsclausule in een koopovereenkomst op te nemen? Of word je geconfronteerd met een niet-bewoningsclausule? Wij staan voor je klaar. Neem gerust contact met ons op.
