Uitspraak Hoge Raad huurkorting Corona

Categorie: Huurrecht

In eerdere blogs schreven wij al over de gestelde prejudiciële vragen en het advies van de advocaat-generaal aan de Hoge Raad over mogelijke huurkorting gedurende de Coronapandemie. Nog geen week nadat de niet-essentiële winkels, sportscholen en de horeca weer volledig hun deuren voor het publiek hebben moeten sluiten heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op de gestelde prejudiciële vragen.

De Hoge Raad heeft voor de beantwoording van de vragen de volgorde gewijzigd. Eerst worden de vragen betreffende onvoorziene omstandigheden beantwoord, daarna de vragen betreffende de gebrekenregeling.

De Hoge Raad oordeelt dat in het geval van huurovereenkomsten betreffende een 290-bedrijfsruimte, die zijn gesloten voor 15 maart 2020 én waarvan de huurder die ten gevolge van de overheidsmaatregelen in verband met de Coronapandemie niet of slechts gering kon exploiteren, terwijl de huurder afhankelijk is van publiek voor zijn omzet, een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 BW. De rechter kan de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen. Voor huurovereenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten dient dit per geval te worden beoordeeld.

De Hoge Raad geeft vervolgens antwoord op de vraag naar hoe deze huurprijsvermindering moet worden berekend. Eerst wordt overwogen dat het nadeel dat wordt geleden door de huurder niet in de risicosfeer van zowel de huurder als verhuurder ligt en dat het derhalve het beste is om dit nadeel gelijk te verdelen. Waarbij wel rekening moet worden gehouden met de TVL. De Hoge Raad wijst de vastelasten-methode aan als model, wat betekent dat concreet?

De contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd met een percentage volgens de volgende stappen;

  1. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;
  2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL wordt afgetrokken van de overeengekomen huurprijs;
  3. De procentuele omzetvermindering wordt berekend door de lagere omzet te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (referentieomzet), dat leidt tot de volgende formule: 100% – (100% X (lagere omzet : referentieomzet));
  4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt in beginsel gelijk verdeeld.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens als volgt worden berekend:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

De Hoge Raad geeft vervolgens antwoord op de vraag of de door de overheid naar aanleiding van de Coronapandemie opgelegde sluiting zijn aan te merken als een gebrek, hetgeen ontkennend wordt beantwoord. De Hoge Raad overweegt dat de sluiting geen betrekking heeft op de verhuurde zaak en dat dit niet in de weg staat aan de toepassing van de regelingen betreffende onvoorziene omstandigheden. Dit oordeel leidt ertoe dat de tweede prejudiciële vraag ook geen antwoord behoeft.

De antwoorden op de vragen bieden voor zowel huurders, als verhuurders duidelijkheid over de vraag of huurders aanspraak kunnen maken op huurkorting. Dat geldt niet alleen voor de periode gedurende de sluitingen, maar ook de periode waarop er minder omzet kon worden gedraaid vanwege geringe exploitatiemogelijkheden.

Heb jij hulp nodig bij de berekening, het contact met de huurder of verhuurder of overige vragen, neem dan contact op met YUR!


Terug naar overzicht
Joyleen Verhoek
mr. J.K.S. (Joyleen) Verhoek Advocaat