Kantonrechter stelt prejudiciële vragen over huur en de coronamaatregelen

In een blog van eerdere datum schreven wij al dat de kantonrechter te Den Haag oordeelde dat in verband met de coronamaatregelen van de huurder niet kan worden gevergd dat hij ongewijzigd alle huurpenningen moet betalen. Veel huurders en verhuurders hebben inmiddels in lijn met die uitspraak nadere afspraken gemaakt over de te betalen huurprijs.

Huur en coronamaatregelen

Inmiddels hebben meerdere kantonrechters over soortgelijke zaken geoordeeld. Het overgrote deel van de kantonrechters lijkt ervan uit te gaan dat een (tijdelijke) sluiting vanwege coronamaatregelen een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW. Daarnaast wordt aangenomen dat de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en maatschappij, als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW moet worden beschouwd.

De kantonrechter te Limburg vraagt zich af of de coronamaatregelen wel als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW kwalificeren. In een zaak die een verhuurder tegen zijn huurder had aangespannen overweegt hij dat namelijk kan worden aangevoerd dat de coronamaatregelen zien op de uitoefening van de horeca en niet op het gehuurde zelf.

7:204 lid 2 BW

Daarnaast merkt de kantonrechter op dat in de gevallen waarin de rechter heeft geoordeeld dat de coronamaatregelen een gebrek vormen in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, er doorgaans niet langs de weg van artikel 7:207 BW, maar langs de weg van artikel 6:258 BW (onvoorziene omstandigheid) of artikel 6:248 BW (de redelijkheid en billijkheid) tot een huurkorting wordt gekomen.

De kantonrechter erkent dat er een zekere behoefte wordt gevoeld om de enorme schade van de coronamaatregelen te verdelen tussen huurders en verhuurders, maar vraagt zich af of en hoe dit juridisch vormgegeven kan worden. De kantonrechter heeft ervoor gekozen om prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen.

De kantonrechter heeft de volgende vragen aan de Hoge Raad gesteld:

• dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
• zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
• (of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
• zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Het is nu wachten op de antwoorden van de Hoge Raad. Het kan zomaar zo zijn dat de Hoge Raad tot een ander oordeel komt dan de kantonrechters tot nu toe. We houden je op de hoogte! Mocht jij ondertussen toch nog vragen hebben, neem dan contact op met ons.