Opschorting in de bouw: wie mag wat en wanneer?
Een aannemingsovereenkomst bevat verplichtingen voor zowel de opdrachtgever als de aannemer. De verplichting voor de opdrachtgever is het betalen van de aanneemsom. De verplichting van de aannemer is het uitvoeren van de werkzaamheden waarvoor hij is ingeschakeld. Het kan voorkomen dat één van de partijen zijn verplichting niet (behoorlijk) nakomt. Welke stappen moet je dan ondernemen?
Voorwaarden opschorting
Wanneer één van de partijen zijn verplichting niet nakomt, is de wederpartij bevoegd de nakoming van haar verbintenis op te schorten. Dit is geregeld in de wet. Aan opschorting zijn de volgende voorwaarden verbonden:
- Er moet sprake zijn van een zogeheten wederkerige overeenkomst. Dit houdt in dat voor beide partijen een verplichting moet bestaan;
- De wederpartij komt zijn verplichting niet na. De verplichting moet wel opeisbaar zijn: een verplichting is opeisbaar als de termijn om de verplichting na te komen is verstreken. Pas als de verplichting opeisbaar is en dan niet (behoorlijk) wordt nagekomen, kan er worden opgeschort;
- Er moet een zekere mate van samenhang bestaan tussen de wederzijdse verplichtingen;
- Bij gedeeltelijke en niet-behoorlijke nakoming moet de tekortkoming de opschorting kunnen rechtvaardigen. Dit houdt in het geval van een gebrek aan het werk bijvoorbeeld in dat het bedrag dat je opschort, in verhouding moet staan tot de waarde van de kosten om het gebrek te herstellen.
Mogen beide partijen opschorten?
De vraag is of beide partijen hun verplichtingen mogen opschorten. Beide partijen zullen het standpunt innemen dat zij in hun recht staan, er wordt immers aan beide kanten niet aan de verplichting voldaan. In werkelijkheid kan slechts één partij zijn verplichting terecht opschorten.
De overeenkomst bepaalt
De bepalingen in de aanneemovereenkomst zijn hierbij van groot belang. Gebruikelijk is dat de opdrachtgever de aannemer achteraf in termijnen betaalt. Betalingen zijn dan gekoppeld aan de voortgang van het werk. Met deze betaalafspraak wordt duidelijk dat de aannemer eerst moet presteren. Als de aannemer niet (behoorlijk) presteert, kan de opdrachtgever terecht zijn verplichting opschorten. De aannemer mag het werk dan niet stilleggen, die opschorting zou onterecht zijn.
Wat betekent een (on)terechte opschorting?
Die vraag is van belang voor eventuele vervolgstappen, bijvoorbeeld een ontbinding van de overeenkomst. Voor de vervolgstap ontbinding is namelijk onder meer vereist dat de schuldenaar in verzuim is. Verzuim is de situatie waarin een schuldenaar in gebreke blijft om aan zijn verplichtingen te voldoen. Zolang een partij zijn verplichting terecht opschort, kan die partij niet in verzuim raken. Dit is wettelijk geregeld. Daarnaast is wettelijk geregeld dat de partij die zijn verplichting onterecht opschort, direct in verzuim is. Een al dan niet terechte opschorting is dus ook weer van invloed op eventuele juridische vervolgstappen. Het is daarom belangrijk om na te gaan welke partij als eerste diens verplichtingen had moeten nakomen.
Juridisch advies bij opschorting
Kortom, aan opschorting in de bouw zitten meerdere haken en ogen. Denk jij erover om jouw verplichting op te schorten, maar twijfelt je of jij in jouw recht staat? Of heb jij andere bouw- of vastgoedrecht gerelateerde vragen? Schroom dan niet om contact op te nemen met één van onze specialisten van de sectie Vastgoed!
