Hennepkwekerij ontdekt in huurpand

Categorie: Huurrecht

Op grond van de Opiumwet is het vervaardigen, telen, opslaan of verkopen van hennepplanten in of vanuit een woning strafbaar. Dergelijke activiteiten veroorzaken in de regel overlast en creëren gevaar voor omwonenden en schade aan de woning. Veel verhuurders nemen om die reden bepalingen op waarmee iedere vorm van hennepteelt in de huurwoning wordt verboden. Wanneer de huurder toch in strijd met de huurovereenkomst hennep teelt, zal de verhuurder vaak bij de rechter ontbinding van de huurovereenkomst afdwingen. Zo ook in een zaak waarbij mijn collega de huurder bijstond.

 

Feiten

In de externe kelderberging behorende bij de door de huurder gehuurde woning zijn 21 hennepplanten aangetroffen door de politie. Aannemelijk is dat deze plantage door de (ex)partner van de huurder aldaar is geplaatst. In eerste aanleg heeft de kantonrechter de vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning afgewezen. Het hof heeft het vonnis in stand gelaten.

 

Juridische beoordeling

De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens een tekortkoming van de huurder in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst waaronder begrepen de algemene huurvoorwaarden, waarin een verbod tot het kweken en laten kweken van hennep is opgenomen.
Volgens de verhuurder maakt het niet uit wie de hennepkwekerij heeft opgezet. Ze stelt dat de huurder altijd verantwoordelijk is voor wat zich in het verhuurde voortdoet. Nu er een hennepkwekerij is aangetroffen, is de huurder volgens haar tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

Het hof gaat hier niet in mee en oordeelt dat deze stelling in zijn algemeenheid te ver gaat. Wanneer een huurder niet de hand heeft gehad in de hennepkwekerij, deze niet kende en deze ook niet behoorde te kennen, althans met de kans hierop geen rekening hoefde te houden, zal niet snel sprake zijn van een tekortkoming van de huurder, aldus het hof.

Vervolgens gaat het hof in op de vraag wanneer de huurder dan op de hoogte hoorde te zijn, althans rekening had moeten houden met de hennepkwekerij. Het hof zoekt hiervoor aansluiting bij de jurisprudentie en de commentaren bij artikel 7:219 BW. In dit artikel is de risicoaansprakelijkheid van de huurder voor gedragingen van derden die zich met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daar bevinden, opgenomen. Het hof oordeelt dat als een derde zich misdraagt zonder dat dit schade oplevert, van een rechtstreekse toerekening aan de huurder van dat gedrag als tekortkoming geen sprake is. Het komt er op aan of de huurder zich zelf niet als goed huurder heeft gedragen. Met andere woorden: de huurder moet zelf een verwijt gemaakt kunnen worden.

Nu vaststaat dat de hennepkwekerij is opgezet door de (ex)partner van de huurder en er geen schade is ontstaan aan het gehuurde, is er pas sprake van een tekortkoming van de huurder als haar een verwijt treft voor de aanwezigheid van de hennepkwekerij. Het hof oordeelt dat de huurder niet wist en ook niet behoorde te weten dat er sprake was van een hennepkwekerij in de berging. Dat de (ex)partner regelmatig blowde en dat een bewoner een hennepgeur rook in de kelder, maakt niet dat de huurder in die periode in de kelder is geweest en deze hennepgeur had behoren te ruiken. Zij behoorde dan ook niet te weten dat er een hennepkwekerij aanwezig was in haar berging. Het hof komt dan ook tot het oordeel dat er geen sprake is van een tekortkoming van de huurder.

Het hof oordeelt verder nog dat er geen schending is van de bepalingen uit de algemene huurvoorwaarden. Zij heeft immers niet zelf hennep gekweekt, terwijl evenmin vaststaat dat zij de hennep heeft laten kweken. Het hof oordeelt dat er geen grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst.

 

Conclusie

Wanneer de huurder niet op de hoogte is en dit ook niet behoorde te weten dat er in het gehuurde een hennepkwekerij is, wordt niet snel aangenomen dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voorvloeiende verplichtingen. Om tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te komen moet een verwijt aan de huurder gemaakt kunnen worden.


Terug naar overzicht
Jolie de la Croix
mr. J. (Jolie) E. de la Croix Advocaat