Het betalen van de huurpenningen tijdens de coronacrisis

Categorie: Huurrecht

Iedereen wordt op een bepaalde manier door de coronacrisis en de overheidsmaatregelen geraakt. Veel huurders van bedrijfsruimten dienen de volledige huurpenningen te betalen en overheidssteun is in de meeste gevallen niet toereikend. In 2020 zijn al meerdere uitspraken gedaan tussen huurders en verhuurders. Voor zowel huurders als verhuurders is het in deze onzekere tijden van groot belang om te weten waar zij aan toe zijn. De kantonrechter te Den Haag deed recent een opvallende uitspraak. Op grond daarvan hoeft de huurder niet de volledige huurpenningen te betalen gedurende de coronamaatregelen.

 

De omstandigheden

In deze uitspraak ging het om het volgende. Een horecaondernemer huurt een bedrijfsruimte (ex 7:290 BW) die is bestemd om te gebruiken als horecabedrijf. Over de maanden april tot en met juni 2020 is een huurachterstand ontstaan. De verhuurder heeft zich op het standpunt gesteld dat de huurder ondanks de omstandigheden gewoon de volledige huurpenningen moet betalen. De verhuurder is dan ook niet akkoord gegaan met huurkorting of uitstel van betaling. Vanwege de ontstane huurachterstand heeft de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. In dezelfde procedure heeft de huurder gevorderd dat zij wordt vrijgesteld van betaling in de perioden waarin de horeca gesloten is en een huurprijsvermindering van 40 procent in de perioden van gedeeltelijke sluiting van de horeca.

Het oordeel van de kantonrechter

De kantonrechter is van oordeel dat de hoogte van de voormelde huurachterstand niet rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en het gehuurde wordt ontruimd. Vervolgens buigt de kantonrechter zich over de vraag of de huurder – in verband met de coronacrisis en de gevolgen daarvan – kan worden gehouden aan het betalen van de volledige huurprijs per maand.

Ten eerste overweegt de kantonrechter dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Dit wetsartikel luidt als volgt:

‘‘Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft’’.

Niet slechts de stoffelijke toestand van de gehuurde bedrijfsruimte, maar elke daarop betrekking hebbende omstandigheid die het genot beperkt, vormt een gebrek. Een (onvoorziene) overheidsmaatregel wordt door de kantonrechter als gebrek aangemerkt. Het feit dat het gehuurde nog wel is te gebruiken voor afhaal- en bezorgdiensten betekent nog niet dat het huurgenot is verschaft zoals dat bij het aangaan van de overeenkomst mocht worden verwacht.

Ten tweede oordeelt de kantonrechter dat de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, dient te worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. Waar het om gaat is of partijen in de mogelijkheid van het optreden van de onvoorziene omstandigheden hebben (willen) voorzien, althans deze mogelijkheid stilzwijgend hebben verdisconteerd. Het is in dit geval niet aannemelijk dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening hebben gehouden met een gezondheidscrisis van deze omvang. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het door de coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen niet redelijk zou zijn als de huurovereenkomst ongewijzigd blijft.

Het gehuurde is feitelijk aan huurder beschikbaar gesteld. Maar het gehuurde niet kan, althans niet naar volle omvang, geëxploiteerd worden. Hierdoor wordt weinig omzet gedraaid. Bovendien hebben de steunmaatregelen van de overheid slechts een gering effect. Daar komt bij dat de overheidssteun ook niet uitsluitend is bedoeld voor huurbetaling, maar ook voor overige vaste lasten. Tegelijkertijd is het onredelijk om de huurpenningen te matigen tot nihil. De kantonrechter constateert dat zowel de huurder als de verhuurder geen verwijt kan worden gemaakt. Het financiële nadeel als gevolg van de coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen dient dan ook volgens de rechtbank te worden verdeeld.

De verdeling van de ‘pijn’ is vervolgens aan de hand van de omstandigheden van het geval als volgt vastgesteld:

 

Periode (maanden) Maatregelen Huurprijsvermindering
15 mrt – 31 mei 2020 Volledig gesloten (m.u.v. bezorgen/afhalen)                                           50%
1 jun – 15 okt 2020 Gedeeltelijke sluiting: beperkte hoeveelheid plaatsen beschikbaar, waardoor nog steeds sprake is van aanzienlijke omzetderving.
 

1 jun – 28 sep

(omzetverlies van 20%)

         0%
29 sep – 14 okt

(omzetverlies van 86%)

         25%
15 okt – einde huidige sluitingsperiode Volledig gesloten (m.u.v. bezorgen/afhalen)                                          50%

 

De huurder heeft voor deze verdeling gemotiveerd uiteengezet dat haar omzetverlies het gevolg is van de (gedeeltelijke) sluitingen. De verhuurder heeft nog gesteld dat de onderneming van huurder überhaupt geen gezonde onderneming is, maar de kantonrechter is daar niet in meegegaan, nu de huurachterstand pas is ontstaan bij de aanvang van de coronacrisis.

Graag helpt Yur jou verder indien jij vragen hebt over het betalen van huurpenningen in de coronatijd of passend advies verlangt met betrekking tot jouw specifieke situatie!


Terug naar overzicht
mr. J.K.S. (Joyleen) Verhoek Advocaat
mr. T. (Tim) van Ree Juridisch medewerker