Huurprijsherziening 290-bedrijfsruimte
Huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten worden doorgaans voor een lange periode gesloten. In sommige gevallen duurt een huurovereenkomst wel tientallen jaren voort. Het is dan ook goed mogelijk dat de huurovereenkomst in een heel andere markt is aangegaan en dat de huurprijs uit de pas is gaan lopen met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten. Wanneer is de Huurprijsherziening 290-bedrijfsruimte van toepassing?
Alles over de Huurprijsherziening 290-bedrijfsruimte
De overeengekomen huurprijs kan inmiddels aanzienlijk hoger, maar ook lager liggen dan huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten in de buurt. Het kan dan ook voor zowel huurders als voor verhuurders raadzaam zijn om (periodiek) te onderzoeken of de overeengekomen huurprijs nog overeenstemt met de markt. Als dat niet het geval is, dan kan de rechter namelijk worden verzocht om een nieuwe huurprijs vast te stellen. Wij leggen je uit hoe.
Rechterlijke huurprijsvaststelling
Bij de vaststelling van de huurprijs staat de vrijheid van partijen voorop. Dat houdt in dat partijen in beginsel vrij zijn in het vaststellen en wijzigen van de huurprijs voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Huurder en verhuurder kunnen dus ook halverwege een nieuwe huurprijs overeenkomen.
Als huurder en verhuurder geen overeenstemming over een nieuwe huurprijs bereiken, staat de gang naar de rechter open. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen de rechter verzoeken een nieuwe huurprijs te laten vaststellen wanneer de huurprijs niet meer overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten in de buurt. De mogelijkheid hiertoe is geregeld in artikel 7:303 BW.
De rechter heeft in twee gevallen de bevoegdheid om de huurprijs nader vast te stellen. Als de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, kan de vordering tot nadere huurprijsvaststelling worden ingesteld na afloop van de overeengekomen duur. Geldt de overeenkomst voor onbepaalde tijd, dan kan deze vordering telkens worden ingesteld wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop deze voor het laatst is vastgesteld of bij de rechter vaststelling is gevorderd.
Factoren vaststelling huurprijs
Om tot de vaststelling van een nieuwe huurprijs te komen, kijkt de rechter naar de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten in de buurt, over de afgelopen vijf jaar. Bij de beoordeling of een bedrijfsruimte vergelijkbaar is, kijkt de rechter naar verschillende factoren. Dit zijn onder andere de grootte, indeling en kwaliteitsniveau van de bedrijfsruimten. De contractuele bestemming van een bedrijf dat in het vergelijkingspand is gevestigd, is niet relevant. Daarnaast moet het gaan om panden met een vergelijkbare winkelstand. Dit betekent dat een pand op de Lijnbaan niet kan worden vergeleken met een pand in Crooswijk. Bij de vaststelling van de nieuwe huurprijs mag overigens geen rekening worden gehouden met verbeteringen die de huurder op zijn eigen kosten heeft gedaan en waarvoor de huurder niet door de verhuurder is gecompenseerd.
Deskundigenadvies
Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling kan alleen worden toegewezen indien deze vergezeld wordt van een deskundigenadvies. Het betreft een huurprijsadvies dat is opgemaakt door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundige(n). Als partijen geen overeenstemming weten te bereiken over de te benoemen deskundige(n), dan kan de rechter worden verzocht om een deskundige te benoemen. Vaak wordt een makelaarskantoor gevraagd om een deskundigenadvies.
Ingangsdatum nader vastgestelde huurprijs
De hoofdregel is dat de nieuwe huurprijs geldt vanaf de dag waarop deze is gevorderd. De rechter kan – indien door een partij gevorderd – op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststellen, dan wel bepalen dat de huur geleidelijk zal worden aangepast.
Semi-dwingend recht voor huurprijsherziening 290-bedrijfsruimte
De huurprijsherzieningsregeling is van semi-dwingend recht en kan niet ten nadele van de huurder worden beperkt of uitgesloten. Een dergelijke beperking of uitsluiting in de huurovereenkomst is vernietigbaar met dien verstande dat slechts de huurder zich hierop kan beroepen.
Conclusie Huurprijsherziening 290-bedrijfsruimte
Ben jij benieuwd of Yur jou kan helpen of heb jij vragen omtrent de huurprijsherziening 290-bedrijfsruimte? Neem dan gerust contact met ons op.
