Kabinet gaat huurwoningen in vrije sector deels aan banden leggen
Liberalisatiegrens voor verhuurders – Door een gebrek aan regulering van huurprijzen voor woningen boven de liberalisatiegrens (€763,46) zijn veel huurwoningen in de vrije sector onbetaalbaar geworden. Dit probleem geldt niet alleen voor starters die gelet op hun inkomen of vermogen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar ook voor mensen die willen doorstromen uit een sociale huurwoning. Bezwaar maken bij de verhuurders heeft geen zin: door het grote woningtekort gaat de woning naar iemand anders die wél bereid is om hoge bedragen op tafel te leggen.
Een nieuw plan om midden huursector te reguleren
Dat moet en kan anders, vindt Minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Hij heeft dan ook onlangs bekendgemaakt dat het kabinet van plan is de zogenaamde midden huursector te reguleren. Wat houdt dit plan in?
Huurprijsbescherming voor middenhuur
Om huurwoningen voor middeninkomens betaalbaarder te maken, wil De Jonge vanaf 2024 huurprijsbescherming invoeren voor huren tot maximaal 1.250 euro. De exacte bovengrens van de bescherming moet nog worden bepaald. De schatting is dat deze ergens tussen de 1.000 en 1.250 euro komt te liggen.
Alleen woningen met een huurprijs tot 763,46 huurprijsbescherming
Nu geldt alleen bij woningen met een huurprijs tot 763,46 euro huurprijsbescherming. Een woning die onder die 760-eurogrens zit, noemt men een sociale huurwoning.
Berekening puntensysteem huurprijscheck
Via een puntensysteem – Huurprijscheck – is het aantal punten van een woning te berekenen. Dit wordt onder meer gebaseerd op de oppervlakte, de WOZ-waarde, het energielabel, de aanwezigheid van een tuin of hoe luxe de badkamer is uitgevoerd.
Is de prijs te hoog voor het aantal punten? Dan kan de huurder van een sociale huurwoning via de Huurcommissie een huurverlaging afdwingen. Op die manier betaalt de huurder een eerlijke prijs die past bij de kwaliteit van de woning.
Toetsing van de aanvangshuurprijs dient uiterlijk binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst te geschieden indien het een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd betreft. Indien het een tijdelijke huurovereenkomst betreft dient een dergelijke toetsing binnen uiterlijk zes maanden na het verstrijken van die tijdelijke huurovereenkomst te geschieden.
Woningwaarderingsstelsel bepaalt huurprijs
Met de komst van de nieuwe maatregel gaat een deel van de woningen die nu in de vrije huursector valt, ineens onder de gereguleerde middenhuur vallen. Dat betekent dat het huidige puntensysteem voor sociale huur (het woningwaarderingsstelsel) voortaan de huurprijs zal gaan bepalen. Ook de huurprijsbescherming zal worden doorgetrokken naar het middenhuursegment, waardoor middenhuurders ook bezwaar kunnen maken bij de Huurcommissie.
Belangrijk is wel om te weten dat het kabinet niet de gehele huurmarkt wil reguleren. Het puntensysteem en de daarbij behorende maximale huur geldt slechts voor een deel van de huurwoningen in de vrije sector. Indien je bijvoorbeeld een woning huurt dat blijkens het puntenstelsel ongeveer 1.000 tot 1.250 euro waard is, dient de verhuurder zich te houden aan die prijs. Doet hij dat niet, dan kun je via de Huurcommissie afdwingen dat hij de huur tot die prijs verlaagt. Volgt uit het puntensysteem dat de waarde van de woning boven de 1.250 euro ligt, dan mag de verhuurder zelf bepalen wat hij aan huur vraagt.
Huurbescherming alleen voor nieuwe huurders of ook bestaande?
Geldt de huurbescherming alleen voor huurovereenkomsten die gesloten warden nadat de nieuwe regelgeving ingaat? Of geldt deze ook voor reeds lopende huurovereenkomsten? Dit is nog onduidelijk. De intentie van De Jonge is om het ook voor zittende huurders te laten gelden. Later dit jaar wordt duidelijk of dit juridisch mogelijk is.
Het tegengeluid van institutionele vastgoedbeleggers
Daarnaast moet de minister op zoek gaan naar de juiste balans. De prijsregulering zal ervoor zorgen dat er meer woningen voor middeninkomens beschikbaar worden. Maar vanuit institutionele vastgoedbeleggers zijn er al geluiden te horen dat het dan ook minder aantrekkelijk kan worden om nieuwe huurwoningen te bouwen. Om te voorkomen dat het aanbod krimpt, wordt op dit moment in drie gemeenten (Utrecht, Zwolle en Doetinchem) onderzocht wat de effecten zijn van verschillende varianten van de regulering op onder andere de bouw van middenhuurwoningen. Op basis hiervan wordt de exacte vormgeving van de regulering bepaald, inclusief de bovengrens van de middenhuurregulering.
Conclusie liberalisatiegrens voor verhuurders
Het is nog niet zeker hoeveel woningen daadwerkelijk goedkoper worden door de regulering van de middenhuurwoningen. Minister De Jonge gaat eerst een wetsvoorstel voorbereiden. Dit voorstel moet vervolgens nog door de Tweede en Eerste Kamer goedgekeurd worden. De bedoeling is in ieder geval om de wet in 2024 in te laten gaan.
Bent u een verhuurder en vraagt u zich af wat u straks voor een woning met een huurprijs boven de liberalisatiegrens mag vragen? Of heeft u vragen over de liberalisatiegrens voor verhuurders? Neem dan gerust contact op met het team claims en huur van Yur Advocaten.
