Goed nieuws voor verhuurders

Categorie: Huurrecht

De kogel is door de kerk: Verhuurders geen wettelijke verhuiskostenvergoeding verschuldigd bij tijdelijk verblijf in een volledig ingerichte wisselwoning.

Bent u een verhuurder? Lees alles over de verhuiskostenvergoeding anno 2022.

Uitspraak Hogeraad verhuiskostenvergoeding

Bent u een vastgoedeigenaar of woningcorporatie en bent u van plan om binnenkort uw woningvoorraad te verduurzamen? Dan staat u waarschijnlijk een groot renovatie- en onderhoudsproject te wachten waarbij het noodzakelijk is dat uw huurders het gehuurde tijdelijk verlaten. Maar goed nieuws: de Hoge Raad heeft onlangs geoordeeld dat verhuurders bij dergelijke renovatieprojecten niet de wettelijke verhuisvergoeding verschuldigd zijn indien zij een volledig gestoffeerde en gemeubileerde logeerwoning ter beschikking stellen. Een dergelijke woning wordt ook wel een “wisselwoning” genoemd.

Wettelijke verhuiskostenvergoeding

Huurders van zelfstandige woonruimtes en woonwagens en standplaatsen hebben indien verhuizing noodzakelijk is vanwege renovatie van het gehuurde recht op een wettelijke verhuiskostenvergoeding. Dit is een minimale bijdrage van de verhuurder die beoogt de verhuis- en herinrichtingskosten aan de zijde van de huurder te dekken. De minimumbijdrage wordt éénmaal aan de huurder verstrekt, ongeacht hoe lang het verblijf elders duurt en of de huurder na de renovatie terugkeert in de gerenoveerde woning. De vergoeding heeft een forfaitair karakter, wat betekent dat de huurder altijd recht heeft op de minimumbijdrage, ook indien de huurder geen of minder kosten maakt. Met ingang van 28 februari 2022 is deze minimumbijdrage € 6.505,–.

De wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding bij renovatie is van dwingendrechtelijke aard. Dit brengt mee dat partijen hiervan niet in de huurovereenkomst kunnen afwijken.

Discussie over toekenning verhuisvergoeding bij verblijf volledig ingerichte wisselwoning

In de praktijk bestond lange tijd discussie over de vraag of een huurder vanwege renovatie aanspraak kan maken op bovenstaande wettelijke verhuiskostenvergoeding indien de verhuurder een volledig ingerichte wisselwoning aan de huurder ter beschikking stelt. In een dergelijk geval kan de inboedel van de huurder in de woning achterblijven en hoeft de huurder bij terugverhuizing de gerenoveerde huurwoning niet opnieuw in te richten.

Eerdere uitspraken verhuiskostenvergoeding

Nu in een dergelijk geval geen sprake is van een verhuizing als bedoeld in de wettelijke regeling, werd in de meeste gerechtelijke uitspraken geoordeeld dat de huurder dan ook geen recht heeft op een verhuiskostenvergoeding. Hoewel dat logisch klinkt, werd er in de rechtspraak over dit onderwerp toch nog wel eens uiteenlopend gedacht. Zo oordeelde het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in twee arresten van 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:10766) en 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:288) dat het feit dat een wisselwoning volledig gemeubileerd is, niet aan de toekenning van een verhuisvergoeding in de weg staat.

Het belang van periodieke renovaties

Vanwege de verdeeldheid in de literatuur en rechtspraak over dit onderwerp en het grote maatschappelijke belang daarvan omdat renovaties nu eenmaal periodiek noodzakelijk zijn. Zeker  gezien de veroudering van de woningvoorraad, heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bij arrest van 22 juni 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:8488) aanleiding gezien om een zestal prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. Voorafgaand aan die beantwoording, heeft de Procureur-Generaal bij het parket van de Hoge Raad het volgende geconcludeerd. Volgens de P-G kan een tijdelijk verblijf in een volledig ingerichte wisselwoning worden aangemerkt als een verhuizing en heeft de huurder dientengevolge recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding (ECLI:NL:PHR:2021:1245).

De Hoge Raad geeft uitsluitsel over verhuiskostenvergoeding (uitspraak)

Op 1 april 2022 heeft de Hoge Raad de prejudiciële vragen betreffende de verhuiskostenvergoeding beantwoord (ECLI:NL:HR:2022:493). In zijn prejudiciële beslissing gaat hij niet mee met de conclusie van de P-G. Hij overweegt hiertoe als volgt:

“ (…) 3.3.3 In het licht van het bovenstaande brengt een redelijke wetsuitleg mee dat een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, geen aanspraak kan maken op de minimumbijdrage. Dat geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan (zie hierna in 3.3.4), maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard. In die gevallen heeft de verhuurder immers, door het ter beschikking stellen van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, een redelijke en passende voorziening getroffen die meebrengt dat de huurder zelf geen verhuis- en herinrichtingskosten behoeft te maken. Dat geval kan daarom niet op een lijn worden gesteld met de situatie dat de verhuurder niet een zodanige voorziening treft en de huurder die het gehuurde wegens een renovatie moet verlaten niettemin geen verhuis- en inrichtingskosten maakt of minder kosten dan de minimumbijdrage. In die situatie brengt de dwingendrechtelijke aard van de regeling van de verhuiskostenvergoeding en het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage mee, dat de huurder ten minste daarop aanspraak heeft, ongeacht de daadwerkelijk gemaakte kosten.

Voor zover een tijdelijk verblijf in een wisselwoning toch gepaard gaat met kosten voor de huurder, zoals vervoers- en opslagkosten met betrekking tot (een gedeelte van) de inboedel en herinrichtingskosten bij terugkeer in de gerenoveerde woning, volgt uit art. 7:220 lid 2 BW dat de huurder in beginsel aanspraak kan maken op vergoeding van die kosten (zie hiervoor in 3.2.1).”

Verblijf in of een verplaatsing naar een volledig gestoffeerde en gemeubileerde wisselwoning is geen verhuizing

Een verblijf in of een verplaatsing naar een volledig gestoffeerde en gemeubileerde wisselwoning is dus geen verhuizing. In ieder geval geen verhuizing die recht geeft op een verhuiskostenvergoeding. Indien een huurder daarbij toch kosten maakt, dan kan de huurder – los van de wettelijke minimumbijdrage – onder omstandigheden wel aanspraak maken op vergoeding van die specifieke kosten.

Geen aanspraak minimum bijdrage

Ook overweegt de Hoge Raad dat wanneer een verhuurder een volledig ingerichte wisselwoning aanbiedt, maar de huurder deze niet aanvaardt, die huurder geen aanspraak kan maken op de minimumbijdrage. De verhuurder heeft dan in principe een redelijke en passende voorziening getroffen. Of de aangeboden wisselwoning ook daadwerkelijk een passende voorziening is, hangt volgens de Hoge Raad onder meer af van “de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, de duur van het verblijf in de wisselwoning, de vraag of enig deel van de inboedel moet worden verplaatst en de persoonlijke omstandigheden van de huurder.” Indien de aangeboden wisselwoning geen redelijke en passende voorziening is, heeft de huurder wél aanspraak op de minimumbijdrage, aldus de Hoge Raad.

Conclusie arrest verhuiskostenvergoeding

Bovenstaand arrest is goed nieuws voor de verhuurders en met name woningcorporaties die in de nabije toekomst voor grote duurzame renovatieprojecten staan. Zij hoeven in ieder geval bij terbeschikkingstelling van een volledig ingerichte wisselwoning niet langer te vrezen voor extra hoge kosten in de vorm van een verhuiskostenvergoeding. Op grond van het arrest kunnen huurders die tijdelijk elders worden ondergebracht in beginsel niet langer aanspraak maken op de minimum verhuiskostenvergoeding.

Advies huurrecht

Heeft u vragen over renovatie, verhuiskostenvergoeding of andere huurrecht gerelateerde zaken? Of heeft u vragen over de gevolgen van deze uitspraak van de Hoge Raad voor uw project? Neem dan gerust contact op met het team claims en huur van Yur Advocaten.

Auteur: Nynke Borman. 

 

 

 

 

 


Terug naar overzicht