Huurprijsverhoging onder vuur: wat betekent de nieuwe Europese wending voor verhuurders in de vrije sector?

De onrust in huurrechtland laait opnieuw op. Waar veel particuliere en professionele verhuurders zich na het arrest van de Hoge Raad in december 2024 gerustgesteld voelden over het gebruik van huurprijsindexatie met een jaarlijkse opslag van maximaal 3% in vrije sector-huurovereenkomsten, staat de discussie weer volledig open.

De kantonrechter Amsterdam heeft aangekondigd prejudiciële vragen te willen stellen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (hierna HvJEU). Dit kan grote gevolgen hebben voor verhuurders binnen de vrije sector én voor huurverhogingen die al jaren zijn toegepast.

Wat er speelt binnen het huurrecht

De kern van de kwestie is een huurverhogingsbeding dat de jaarlijkse inflatiecorrectie combineert met een vaste opslag van maximaal 3%.

Wat zei de Hoge Raad eind 2024?

De Hoge Raad oordeelde dat zo’n beding in beginsel niet oneerlijk is. De Hoge Raad ziet de indexatie en de opslag als twee los van elkaar staande bedingen:

• Inflatie-indexatie (CPI) als economisch begrijpelijke correctie

• Opslagbeding tot 3% als afzonderlijke verhoging

Belangrijk was dat het opslagbeding voldoende duidelijk moest zijn en transparant voor de huurder.

Wat vindt de kantonrechter Amsterdam nu?

De kantonrechter ziet aanwijzingen in Europese rechtspraak dat deze zaken niet los van elkaar kunnen worden gezien en vanuit het oogpunt van consumentenbescherming als één beding moeten worden beoordeeld.

Hij noemt het beding voorshands zelfs oneerlijk, omdat het volgens hem het contractuele evenwicht “aanzienlijk kan verstoren” en onvoldoende transparant zou zijn. Daarom vraagt hij het HvJEU om duidelijkheid.

De grote vragen die nu voorliggen

De prejudiciële vragen richten zich niet alleen op de toelaatbaarheid, maar vooral op de gevolgen als het beding toch oneerlijk blijkt. Onder meer:

• Moet dan de volledige verhoging worden vernietigd? Dus ook het deel op basis van de inflatie?

• Kan het opslagdeel worden afgesplitst, zodat indexatie wel in stand blijft?

• Moet onterecht verhoogde huur met terugwerkende kracht worden terugbetaald?

• Hoe moet worden omgegaan met huurachterstanden die mede door verhoging zijn ontstaan?

De impact kan enorm zijn. Wordt de opslag volledig afgekeurd, dan kunnen verhuurders worden geconfronteerd met hoge terugbetalingsverplichtingen, mogelijk over meerdere jaren.

Wat adviseren onze huurrecht advocaten?

Zolang het HvJEU geen duidelijkheid heeft gegeven, is voorzichtigheid geboden. Contractuele keuzes die vandaag worden gemaakt, kunnen in de toekomst financieel en juridisch grote gevolgen hebben. Het is verstandig om tijdig juridisch advies in te winnen over:

• De formulering van huurprijsverhogingsbedingen

• Risico-analyse van bestaande verhogingen

• Procespositie bij lopende discusszaken

Oftewel

De prejudiciële vragen aan het HvJEU kunnen ertoe leiden dat opslag- en indexatiebedingen in vrije sectorcontracten ongeldig zijn. Dit kan leiden tot forse terugbetalingen door verhuurders. Professionele beoordeling van huurverhogingsbedingen is daarom essentieel.

Voor advies: huurrecht advocaat Koert Gobbens, Yur Advocaten, Rotterdam. Team Huurrecht van Yur Advocaten ondersteunt jou graag bij:

• beoordeling van huurovereenkomsten

• strategisch advies voor indexatie- en opslagbedingen

• begeleiding bij geschillen over huurprijsverhogingen

Meer weten? Neem gerust contact met ons op.