Huurrecht advocaat voor ondernemers, projectontwikkelaars en vastgoedbeleggers

Het verschil tussen 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte

Het huurregime bepaalt jouw rechten en plichten als huurder of verhuurder van bedrijfsruimte. Voor de huur van bedrijfsruimte bestaan er twee verschillende huurregimes: huur voor 290-bedrijfsruimte, zoals winkels en horeca en 230a-bedrijfsruimte, de overige bedrijfsruimte. Het regime dat van toepassing is, bepaalt welke regels er gelden.

Deskundig advies door onze huurrecht advocaten

+30 jaar ervaring

Expert in huurrecht vraagstukken

Alle rechtsgebieden onder één dak

Neem contact op!

Wat is het verschil tussen een 290 en 230a-bedrijfsruimte?

De regels die gelden voor 290-bedrijfsruimte gaan uit van grote mate van bescherming van de huurder. De bescherming komt met name tot uitdrukking in de vaste huurtermijnen, de beperkte opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder, het systeem van huurprijsaanpassing en het recht tot indeplaatsstelling. Huurovereenkomsten voor 230a-bedrijfsruimte gaan daarentegen uit van een grote mate van contractsvrijheid tussen partijen.

Belang type bedrijfsruimte bij opzegging huur

Het onderscheid tussen 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte speelt met name een belangrijke rol bij opzegging of beëindiging van de huurovereenkomst. Een huurder van 290-bedrijfsruimte geniet huurbescherming. Dit betekent dat een verhuurder de huurovereenkomst pas kan opzeggen als hij aan de wettelijke vereisten heeft voldaan. Daarnaast kan een huurder onder omstandigheden aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten en/of een goodwill vergoeding.

Als jij meer wil weten over de beëindigingsmogelijkheden van een huurovereenkomst van 290-bedrijfsruimte? Klik dan op “De opzegging van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte uitgelegd”

Beëndiging huurovereenkomst voor 230a-bedrijfsruimte

Eindigt een huurovereenkomst voor 230a-bedrijfsruimte, kan de huurder in beginsel aanspraak maken op ontruimingsbescherming. Meer informatie over ontruimingsbescherming lees jij in: “Ontruimingsbescherming voor 230a-bedrijfsruimte: dit moet u weten”

Welk recht van toepassing is, hangt dus af van het regime

Voor een huurder van bedrijfsruimte is het belangrijk om te weten of hij recht heeft op huurbescherming of op ontruimingsbescherming. Voor de verhuurder is het belangrijk om te weten welk huurregime van toepassing is, zodat hij de huurovereenkomst op de juiste wijze kan opzeggen of beëindigen.

Maar wanneer is er dan sprake van een 290-bedrijfsruimte?

Onder 290-bedrijfsruimte wordt verstaan:

een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die krachtens een huurovereenkomst bestemd is om te worden gebruikt als kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst, of een ambachtsbedrijf, echter alleen indien
in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.

Verder valt onder 290-bedrijfsruimte ook een hotel- of kampeerbedrijf (camping) en een bij de 290-bedrijfsruimte afhankelijke woning (denk aan de kroegbaas die boven zijn café woont).

Vrijwel alle winkels en horecagelegenheden zijn 290-bedrijfsruimte.

En wanneer is er sprake van 230-bedrijfsruimte?

Er is sprake van 230a-bedrijfsruimte wanneer sprake is van huur van een onroerende zaak (een gebouw) of een gedeelte daarvan die niet is aan te merken als 290-bedrijfsruimte en ook niet als woonruimte is aan te merken. Dit is dus een restcategorie.

Met andere woorden: als niet is voldaan de vereisten van 290-bedrijfsruimte (en het is ook geen woonruimte) is sprake van een 230a-bedrijfsruimte.

Het meest bekende voorbeeld van 230a-bedrijfsruimte is kantoorruimte.

Hoe bepaal je of sprake is van 290-bedrijfsruimte of 230a-bedrijfsruimte?

In de praktijk kan het zijn dat het niet duidelijk is of sprake is van 290-bedrijfsruimte of van 230a-bedrijfsruimte. Soms is er zelfs een situatie waarbij sprake is van een combinatie van beide huurregimes. De hoofdregel is dan dat beide huurregimes naast elkaar van toepassing zijn op één huurobject, indien dat mogelijk is. Hierboven hebben wij echter al gezien dat er verschillende beschermingsregels gelden bij de verschillende huurregimes. Deze beschermingsregels voor de huurder van bedrijfsruimte zijn niet met elkaar te combineren (een huurder kan niet zowel huurbescherming als ontruimingsbescherming krijgen). Daarom moet bepaald worden welk huurregime van toepassing is. Dat gebeurt als volgt.

Stap 1: kunnen beide ruimten door verschillende huurders worden gebruikt?

Allereerst moet gekeken worden of feitelijke splitsing van de 290-bedrijfsruimte en de overige bedrijfsruimte mogelijk is. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer het publiek toegankelijke lokaal (de winkel of het afhaalloket) feitelijk/bouwkundig als afzonderlijke ruimte kan worden afgesplitst van de 230a-bedrijfsruimte (bijvoorbeeld de opslagruimte).

In normale mensentaal: kunnen beide ruimten door verschillende huurders worden gebruikt? Als splitsing mogelijk is, wordt het publiek toegankelijke lokaal (de winkel) beheerst door het huurregime van art. 7:290 BW en de overige bedrijfsruimte door art. 7:230a BW.

Bij de beoordeling of splitsing van de huurovereenkomst mogelijk is, wordt er gekeken naar:

de omstandigheden van het geval;
het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan;
het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt;
de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik; en
de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door huurder.

Al deze omstandigheden wegen even zwaar. Daarbij is dus ook niet doorslaggevend of (geen) sprake is van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt.

Wat als splitsing niet mogelijk is?

In de tweede plaats, als splitsing niet mogelijk is, moet het huurregime worden bepaald aan de hand van het gebruik dat overheerst. Het huurregime van artikel 7:290 BW blijft buiten toepassing indien het gehuurde in overwegende mate wordt gebruikt voor een ander doel dan voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 BW (winkel, horeca, afhaal- of besteldienst of ambachtsbedrijf). De bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst is hierbij van belang.

Als er bijvoorbeeld sprake is van een winkel met een (grote of kleine) opslagruimte die volledig ten dienste staat aan de winkelverkoop, zal sprake zijn van 290-bedrijfsruimte. De opslagruimte valt dan ook onder dat huurregime. Andersom geldt hetzelfde. Een showroom waarbij slechts kleinigheidjes worden verkocht, zal in z’n geheel vallen onder het huurregime voor 230a-bedrijfsruimte.

Gevolgen van het toepasselijke huurregime bedrijfsruimte en opzegging of beëindiging van de huurovereenkomst.

Het toepasselijke huurregime bedrijfsruimte bepaalt op welke beschermingsregels de huurder een beroep kan doen indien de huurovereenkomst wordt opgezegd of als de overeenkomen huurperiode afloopt. Wil een huurder van overige bedrijfsruimte een beroep doen op ontruimingsbescherming, moet hij tijdig een verzoekschrift indienen bij de rechtbank. De termijnen zijn kort. Als er niet tijdig een verzoekschrift wordt ingediend, kan geen aanspraak meer gemaakt worden op ontruimingsbescherming.

Ook voor verhuurders van belang wel huur regime

Ook voor de verhuurder is het van belang welk regime van toepassing is

Ook voor de verhuurder is het van belang om te weten welk huurregime van toepassing is op de huurovereenkomst bedrijfsruimte. Zo weet de verhuurder namelijk op welke wijze hij de huurovereenkomst kan beëindigen. Dit is met name van belang als de verhuurder plannen heeft met het verhuurde. Het moet voor de verhuurder duidelijk zijn wanneer hij weer vrij (zonder huurder) kan beschikken over het verhuurde en of hij is gehouden een tegemoetkoming in de verhuis- of inrichtingskosten of goodwill vergoeding aan te bieden of niet. Daarom is niet altijd zinvol om een beslissing van de kantonrechter af te wachten waarin wordt beslist welk huurregime op de huurovereenkomst bedrijfsruimte van toepassing is.