Huurkorting wegens coronamaatregelen: ook voor huurders van 230a-ruimten?
In eerder blogs over het onderwerp ‘huurkorting wegens corona’ kwamen (I) de door de kantonrechter te Roermond gestelde prejudiciële vragen, (II) de conclusie van Procureur-Generaal M.H Wissink, en (III) de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021 al aan de orde. Lees hier alles over: ‘Huurkorting wegens coronamaatregelen’.
In zijn arrest overweegt de Hoge Raad dat:
“(…) de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen (…)”.
Sluitingsverplichting
De Hoge Raad stelt hierbij voorop dat bovenstaand antwoord op de prejudiciële vraag ook betrekking heeft op andere 290-bedrijfsruimte dan horecagelegenheden. Verder wordt onder overheidsmaatregelen niet alleen de sluitingsverplichting verstaan, maar ook de adviezen van de overheid in verband met de coronapandemie waardoor het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd. Dat betekent dat de situatie dat er geen of veel minder publiek in het gehuurde komt als gevolg van coronamaatregelen- en adviezen een onvoorziene omstandigheid is in de zin van artikel 6:258 BW. Een voorbeeld daarvan is de anderhalve meter-regel.
Huurkorting ook mogelijk bij 230a-ruimten?
Het arrest van de Hoge Raad geeft duidelijke uitgangspunten met betrekking tot 290-bedrijfsruimten zoals winkelpanden en horecagelegenheden. De vraag die boven de markt hangt is of de geformuleerde uitgangspunten ook met succes kunnen worden toegepast op ruimten die niet als 290-bedrijfsruimte worden aangemerkt. Deze (rest)categorie valt onder het regime van artikel 7:230a BW. Bij 230a-ruimten kan onder meer worden gedacht aan sportscholen, bioscopen, zwembaden, reisbureaus en ruimten voor buitenschoolse opvang.
Uit de bewoordingen in het arrest kan niet direct worden afgeleid dat de Hoge Raad tevens huurders van 230a-ruimten heeft willen tegemoetkomen. Hij schrijft immers expliciet over 290-bedrijfsruimte.
Huurkorting wegens coronamaatregelen
Enerzijds is dat verklaarbaar. De casus waarover prejudiciële vragen zijn gesteld gaat namelijk over horecagelegenheden. Anderzijds gaf de formulering van de derde prejudiciële vraag voldoende ruimte aan de Hoge Raad om zijn antwoord breder te trekken naar álle situaties waarin een huurder als gevolg van overheidsmaatregelen- en/of adviezen het gehuurde niet of in geringe mate kan exploiteren. De prejudiciële vraag luidde namelijk of de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid is die tot huurprijsvermindering kan leiden. Het had op de weg van de Hoge Raad gelegen om deze algemene formulering aan te grijpen en duidelijkheid te geven voor huurders van zowel 290- als 230a-ruimten.
Hoewel het arrest niet direct aanknopingspunten biedt voor huurkorting voor huurders van 230a-ruimten, is het zeker niet uit te sluiten dat ook voor deze categorie huurders geldt dat (de maatregelen omtrent) de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is die huurprijsvermindering kan rechtvaardigen. De sportscholen zijn immers evengoed geconfronteerd met verplichte sluitingen en aanpassingen vanwege de maatregelen.
Wil jij weten of jij als huurder aanspraak kunt maken op huurvermindering? Of word jij als verhuurder aangesproken om huurkorting te verlenen? Neem dan contact op met Yur. Wij helpen je graag verder.
